| ปี | 2013-04-11 |
|---|
สัญญาณชัด “ประสาร” รับ กำลังพิจารณา LTV บ้านหลังที่สองดับร้อนตลาดอสังหาฯ ยันอัตราโดสินเชื่อ-หนี้เอ็นพีแอลอยู่ในเกณฑ์ ย้ำห่วงผู้ประกอบการอันโปรโมชันเลยเถิด เผยคอนโดฯหัวหินแข่งดุซื้อห้อง 10 ล้านแถมเก๋งหรูบีเอ็ม แบงก์ยันเข้มงวดปล่อยกู้ต่อเนื่อง ผู้ประกอบการโวยแก้ปลายเหตุ วอนแบงก์ชาติตั้งวงคุยกันก่อนหวั่นตลาดช็อก
ส่งสัญญาณถี่กระชั้นขึ้นเป็นลำดับ นับแต่ออกมาปรามการโหมโปรโมชันขายคอนโดมิเนียมที่รุนแรงขึ้นทุกทีในบางพื้นที่ ที่ถูกจับตาหนักคือ ที่พัทยา หัวหิน นครราชสีมา และขอนแก่น ต่อเนื่องถึงการออกเดินสายหารือผู้ประกอบการรายใหญ่ของวงการเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา จนเกิดข่าวกระพือขึ้นเป็นระยะและชี้ชัดยิ่งขึ้นว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เตรียมออกมาตรการสกัดความร้อนแรงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลังจากที่ฝ่ายนโยบายสถาบันการเงินของธปท. มีนัดหารือกับฝ่ายที่เกี่ยวข้องในสัปดาห์นี้แล้ว
ล่าสุด เมื่อบ่ายวันอังคารที่ 9 เมษายนที่ผ่านมา ก่อนถึงกำหนดนัดหมายให้ผู้สื่อข่าวประจำธปท.เข้ารดน้ำในเทศกาลสงกรานต์ นายประสาร ไตรรัตน์วรกุล ผู้ว่าการธปท.กล่าวยอมรับ ข้อเสนอให้เพิ่มเกณฑ์เงินดาวน์ หรืออัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV-Loan To Value) สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ว่า เป็นส่วนหนึ่งที่ธปท.จะนำไปพิจารณาความเหมาะสม
ย้ำธปท.ห่วงแข่งเกินเลย
โดยผู้ว่าการ ธปท. ชี้ว่า ขณะนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ซึ่งต้องติดตามอย่างใกล้ชิด โดยธปท.ให้น้ำหนักด้านคุณภาพการปล่อยสินเชื่อค่อนข้างมาก เพื่อเป็นแนวทางป้องกันไม่ให้เกิดภาวะฟองสบู่หรือฟองสบู่แตก โดยได้กำชับไปยังผู้บริหารธนาคารพาณิชย์ ให้รักษามาตรฐานการปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ระมัดระวังการแข่งขันไม่ให้อยู่ในสถานการณ์ที่เกินเลย
ขณะนี้ธปท.ติดตามการปล่อยสินเชื่อ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงของเศรษฐกิจ เพราะหากออกมาตรการที่เข้มงวดเกินไปหรือน้อยเกินไป จะก่อให้เกิดผลกระทบได้ แต่หากพิจารณาอัตราการเติบโตของสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังอยู่ในระดับปกติ ที่อัตรา 10 % ต้นๆ และสัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ก็อยู่ในระดับไม่สูงมากนัก แต่สิ่งที่ธปท.ตั้งข้อสังเกตคือ สัญญาณการแข่งขันที่รุนแรง ต้องดูแลให้อยู่ในระดับที่พอประมาณ
ขณะเดียวกัน ธปท.ได้ติดตามข้อมูลพื้นฐาน กรณีการขยายตัวของสินเชื่อและราคาภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ขยับตัวขึ้น ว่าเกิดจากอะไร ข้อสังเกตเบื้องต้นอาจเกิดจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า การสร้างที่อยู่อาศัยตามเส้นทางรถไฟฟ้า ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง หรือเกิดจากการเก็งกำไร ซึ่งที่ผ่านมาธปท.ได้ให้คณะทำงานเดินสายหารือกับธนาคารพาณิชย์ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสะท้อนข้อมูลจริง เพื่อให้นำมาประเมินสถานการณ์ได้อย่างถูกต้อง
ชี้คำนึงทุกกลุ่ม
ก่อนหน้าเช้าวันเดียวกันนางสาลินี วังตาล ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท. ให้สัมภาษณ์หลังมีข่าวระบุ ภายในสัปดาห์นี้สายนโยบายการเงิน ธปท. จะนัดหารือภายในกับฝ่ายงานที่เกี่ยวข้อง ส่งสัญญาณว่าธปท.จะออกมาตรการคุมความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยยืนยันว่า มาตรการเพิ่มเกณฑ์ LTV นั้น หากธปท.ต้องดำเนินการจริง สถานการณ์ขณะนั้นต้องมีทิศทางเกิดฟองสบู่อย่างชัดเจน ขณะเดียวกันต้องพบมาตรฐานการปล่อยกู้ของธนาคารพาณิชย์หย่อนลงมาอย่างเห็นได้ชัด
แต่ขณะนี้สถานการณ์ทั้ง 2 อย่างยังไม่เกิดขึ้น และการเติบโตของสินเชื่อยังอยู่ในระดับการเติบโตโดยธรรมชาติ เนื่องจากเศรษฐกิจของประเทศอยู่ในเกณฑ์ดี โดยสิ่งสำคัญต้องพิจารณามาตรฐานการอนุมัติสินเชื่อเป็นหลัก เพราะตราบใดที่ผู้ซื้อมีกำลังผ่อนความเดือดร้อนจะไม่เกิดขึ้น ซึ่งเป็นหน้าที่ของธนาคารพาณิชย์ที่พิจารณาให้รอบคอบ
อย่างไรก็ตาม ผู้ช่วยผู้ว่าการสายนโยบายสถาบันการเงิน รับว่า การนำมาตรการ LTV มาใช้ โดยมีผลวันที่ 1 มกราคม 2554 เวลานั้นคุณภาพสินเชื่อยังอยู่ในเกณฑ์ดี กระบวนการอนุมัติก็เข้มงวด แต่ตลาดกังวลจะเกิดภาวะฟองสบู่ จึงออกมาตรการมาป้องกัน โดยให้กู้ในวงเงินไม่เกิน 90 % ของหลักทรัพย์ค้ำประกัน
“แต่ตอนนี้เรามีมาตรการแล้ว การจะดำเนินการอื่นเพิ่มเติมต้องคำนึงถึงผู้เกี่ยวข้องหลายกลุ่ม ได้แก่ เจ้าหนี้ (แบงก์) ผู้ขาย (ดีเวลอปเปอร์) ผู้ซื้อ (ประชาชน) ซึ่งจะไม่ได้ควบคุมแบงก์หรือการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียว แต่จะกลายเป็นการซ้ำเติมคนที่อยากมีบ้านได้ เพราะการออกมาตรการจะอาศัยเพียงอารมณ์หรือความรู้สึกไม่ได้ ต้องมีข้อเท็จจริง”
แบงก์ยันสกรีนเข้มต่อเนื่อง
ด้านนายอดิศร เสริมชัยวงศ์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบีไทย กล่าวว่า สิ่งที่ธปท.เตือนให้ระมัดระวังเรื่องการปล่อยสินเชื่อนั้น ทางธนาคารตระหนักและต้องทบทวนในทางปฏิบัติ เช่นเดียวกับแคมเปญ 0% ที่ธปท.สอบถามเข้ามา ซึ่งแคมเปญดังกล่าวเป็นเพียงกิมมิก เพื่อดึงลูกค้าเข้ามาติดต่อ โดยธนาคารจะมีพนักงานให้ข้อมูลลูกค้าอย่างครบถ้วนอยู่แล้ว ทั้งนี้ ส่วนตัวยังเห็นผู้ประกอบการบางรายเสนอโปรโมชันที่เร้าใจลูกค้า เช่น ซื้อราคาคอนโดมิเนียม ราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป แจกรถBMW หรือแถมเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งห้อง ตลอดจนของแจกแถมอื่น ๆ
ที่ผ่านมา 3 เดือนของปีนี้ สินเชื่อที่อยู่อาศัยเติบโตดีที่ระดับ 10% หากภาวะตลาดยังอยู่ในสถานการณ์ปัจจุบัน ปลายปีมีโอกาสเห็นการเติบโต 30-40 % ซึ่งเป็นการเติบโตจากฐานสินเชื่อที่อยู่ในระดับต่ำ ขณะที่หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือเอ็นพีแอล ยังอยู่ในระดับ 1.9 % จากพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยประมาณ 3 หมื่นล้านบาท อีกทั้งอัตราค้างชำระเกิน 3 เดือนก็ยังปกติ ไม่สะท้อนปัญหาหนี้
โดยที่ธนาคารไม่มีการหย่อนอัตราส่วน LTV หรือความสามารถในการผ่อนชำระที่ยังเข้มงวดอยู่ โดยการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อยังคงอยู่ในอัตรา 60-65 % โดยไม่เปลี่ยนแปลงมาตรฐานการพิจารณาแต่อย่างใด หรือกรณีการอนุมัติที่อัตรา 65% นั้น เฉพาะกลุ่มลูกค้าที่ผ่านการคัดกรองจากฝ่ายขายแล้ว และระบบการตรวจสอบคุณสมบัติลูกค้า ยังสามารถเชื่อมฐานข้อมูลบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติฯ หรือเครดิตบูโรด้วย ทั้งนี้โดยรวมจะเห็นว่า ธนาคารจะอนุมัติเงินกู้ให้กลุ่มมนุษย์เงินเดือน มากกว่ากลุ่มผู้ประกอบการ หรือผู้ประกอบอาชีพอิสระ
ดีเวลอปเปอร์โวยแก้ปลายเหตุ
ด้านแวดวงผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต่างค้านแนวทางเพิ่มเกณฑ์เงินดาวน์(LTV) สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ของธปท. โดยนายอธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า หากธปท.จะปรับเพิ่มวงเงินดาวน์ เพื่อสกัดกั้นนักเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ถือว่าเป็นการแก้ปัญหาที่ปลายเหตุ ที่อาจทำให้ระบบเศรษฐกิจเกิดความชะงัก ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดการหดตัว แต่ถ้าคำนึงถึงผลในระยะยาวถือว่าเป็นเรื่องไม่สมควร เพราะผู้ที่จะได้รับผลกระทบโดยตรงก็คือผู้บริโภค
“ปกติแล้วนักเก็งกำไรมักจะเก็งกำไรช่วงจองและผ่อนดาวน์ โดยการขายใบจองและขายดาวน์ ไม่มีนักเก็งกำไรคนไหนปล่อยขายหลังจากที่ดาวน์ไปแล้ว เพราะคนกลุ่มนี้ไม่กู้แบงก์ จะปล่อยห้องก่อนโอน ดังนั้น ผู้ที่ต้องรับกรรมคือผู้บริโภคที่ต้องการมีบ้านจริงๆ ในส่วนคนขายก็ขายของได้ยากขึ้น เพราะคงไม่มีใครมีเงินมากพอที่จะหาดาวน์จำนวนมาก ทำไม ธปท.จึงไม่เรียกสมาคมเกี่ยวกับอสังหาฯ ทุกสมาคม เข้าไปหารือเรื่องเหล่านี้ เพราะกระทบกับผู้ประกอบการโดยตรง อีกทั้งข้อมูลจากภาคสนามก็น่าจะดีกว่าอย่างแน่นอน” นายอธิป กล่าว
อย่างไรก็ตาม หากธปท.ยืนยันที่จะปรับเพิ่มเกณฑ์เงินดาวน์ ก็ควรอธิบายถึงคำจำกัดความของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ให้ชัดเจน ตลอดจนขั้นตอนการตรวจสอบสิทธิ์ของผู้ซื้อ เนื่องจากในความเป็นจริง ผู้ซื้ออาจไม่ใช่เจ้าบ้านก็เป็นได้ และการตรวจสอบสิทธิ์ต้องละเอียดอย่างมาก เพราะต้องเกี่ยวข้องกับหลายฝ่าย ซึ่งต้องใช้ระยะเวลานาน
ยันคนซื้อเพื่ออยู่จริง
ด้านแหล่งข่าวจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ให้ความเห็นว่าการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์เวลานี้มาจากหลายปัจจัย คือ หลังเกิดเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่เมื่อปี 2554 ทำให้คนที่อยู่อาศัยแนวราบ เริ่มมีแนวคิดซื้อบ้านหลังที่ 2 ซึ่งแน่นอนต้องเป็นคอนโดมิเนียม อาจจะในกรุงเทพฯ ใกล้ที่ทำงานหรือโรงเรียนของบุตรหลาน ไม่ก็ซื้อโครงการแนวสูงในต่างจังหวัดใกล้กรุงเทพฯ เช่น พัทยา หัวหิน เป็นต้น เพื่อเป็นที่พักสำรอง
อีกปัจจัยคือฐานรายได้ของคนไทยเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะคนชั้นกลาง จึงมีอุปสงค์ด้านบริโภคมากขึ้น รวมถึงซื้อบ้านหลังที่ 2 นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากต่ำ ไม่มีรายได้จากการออม จึงหันมาลงทุนในอสังหาฯ ซึ่งเชื่อว่าให้ผลตอบแทนสูงกว่าการฝากเงิน
“ถ้าผู้ซื้อมีความสามารถในการซื้อ ก็คิดว่าไม่น่าจะเป็นปัญหา อย่างไรก็ดีถ้าแบงก์ชาติปรับเกณฑ์ LTV ก็คิดว่าไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ มากนัก แต่ถือเป็นการกระตุกดีมานด์ให้ชะงักมากกว่า”
อนึ่ง ที่ผ่านมานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เห็นต่างแบงก์ชาติ และเสนอหลายมาตรการ อาทิ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา จำกัด (มหาชน) ยืนยัน ตลาดคอนโดฯร้อนแรงแต่ไม่ใช่ฟองสบู่ แต่เป็นความต้องการจริงของผู้ต้องการบ้านหลังแรก และเห็นว่าหากธปท.เพิ่มเกณฑ์เงินดาวน์ (LTV) ทั่วไป เหมือนระเบิดธุรกิจอสังหาฯ และทำลายฝันคนที่เพิ่งเริ่มต้นทำงานไม่ให้มีที่อยู่อาศัยหลังแรก
ขณะที่นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูลย์ ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เสนอ หากธปท.จะเพิ่มเกณฑ์เงินดาวน์ จากเดิมอัตรา 5% และ 10 % สำหรับบ้านแนวราบราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปและคอนโดฯตามลำดับ เพื่อลดความร้อนแรง เสนอให้เพิ่มเกณฑ์เงินดาวน์เป็น30% สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 เพราะมีกำลังซื้อ ส่วนบ้านหลังแรกอาจเพิ่มเป็น 20% โดยต้องให้เวลาปรับตัว 6-12 เดือน
ด้านนายฉลองภพ สุสังกร์กาญจน์ อดีตรัฐมนตรีคลัง เสนอให้แบงก์ชาติ ใช้มาตรการกำหนดการดำรงสินทรัพย์สภาพคล่อง (Reserve Requirement) เพื่อลดความร้อนแรงการปล่อยสินเชื่อของระบบธนาคารพาณิชย์ ซึ่งปัจจุบันไทยกำหนดที่ 6% บางประเทศกำหนดที่ 18% และขึ้นไปถึง 24% อย่างไรก็ตามนักเศรษฐศาสตร์แบงก์ชาติส่วนใหญ่เห็นว่า เป็นมาตรการที่กว้างไป เพราะไปชะลอการปล่อยสินเชื่อทั้งระบบ แต่เสนอให้ใช้มาตรการที่เพิ่มต้นทุนการกู้เพื่อที่อยู่อาศัยโดยตรง ซึ่งก็คือมาตรการกำหนดเกณฑ์เงินดาวน์ (LTV)
ตีพิมพ์ครั้งแรก: เว็บไซต์ฐานเศรษฐกิจออนไลน์ วันที่ 11-13 เมษายน 2556 ในชื่อ สกัดสินเชื่อบ้านหลังที่2 ธุรกิจโวยช็อกตลาด เบรกร้อนคอนโดฯไม่อยู่’ประสาร’ เล็งเพิมเกณฑ์เงินดาวน์