การแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ส่งผลต่อสุขภาพและวิถีชีวิตของประชาชน รวมไปถึงการประกอบธุรกิจและเศรษฐกิจของแต่ละประเทศ ซึ่งรวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยซึ่งในปี 2562 ก็มีแนวโน้มที่ค่อนข้างไม่ดีอยู่แล้ว และได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อจากทั้งคนไทยและชาวต่างชาติที่ลดลงอย่างชัดเจนในปี 2563 เพิ่มเติม จึงยิ่งทำให้ภาคอสังหาฯ ไทยอยู่ในภาวะตกต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา
ผู้ประกอบด้านอสังหาฯ จึงต้องดำเนินการปรับตัวทั้งในด้านการแข่งขันทางด้านราคาและการจัดสร้างที่อยู่อาศัยที่ปรับตามพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปเพื่อเป็นการประคับประคองธุรกิจของตนเอง ทั้งนี้ ตัวแทนภาคอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าพบนายกรัฐมนตรี ณ วันที่ 3 กันยายน พ.ศ.2563 เพื่อแนะแนวทางหรือมาตรการช่วยเหลือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเพื่อการฟื้นฟูจากผลกระทบของการแพร่ระบาดของ
โควิด 19 และการเติบโตของธุรกิจอย่างยั่งยืน โดยข้อเสนอของกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ สามารถสรุปข้อเสนอที่สำคัญทั้งหมดได้ดังนี้[1]
1) การขอยกเลิกหรือเลื่อนการบังคับใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือมาตรการ LTV ที่บังคับใช้โดย ธปท. มาตั้งแต่เดือนเมษายนปี 2562 เพื่อให้คนที่มีความพร้อมส่วนหนึ่งสามารถซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มหลังจากบ้านหลังที่หนึ่งได้โดยไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์ถึงร้อยละ 20-30% ทางตัวแทนธุรกิจอสังหาอ้างว่าในสภาวการณ์ปัจจุบันไม่มีการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น มาตรการ LTV ที่มีวัตถุประสงค์ที่ต้องการป้องกันการเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ จึงอาจไม่มีความจำเป็นในสถานการณ์นี้
2) การขยายเงื่อนไขการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองในอัตรา 0.01% จากเดิมที่ให้สิทธิเฉพาะอสังหาฯ ไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็น 5 ล้านบาทหรือไม่กำหนดเพดานราคา และการขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองนี้จากเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ.2563 ขอให้ขยายออกไปอีก 6 เดือนหรือ 1 ปี
3) การเลื่อนการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้เริ่มเก็บตั้งแต่ปี 2563 และจะเก็บเต็มอัตราหลังหมดระยะลดหย่อน 3 ปี (เริ่มปี 2566) โดยขอเลื่อนการจัดเก็บออกไปอย่างไม่มีกำหนดจนกว่าตลาดอสังหาฯ จะมีสัญญานของการฟื้นตัว เพื่อให้ผู้ประกอบการทุกรายไม่ต้องมีรายจ่ายหรือต้นทุนเพิ่มเติมในการพัฒนาและการถือครองอสังหาฯ เหลือขายในอนาคต
4) การขอขยายเงื่อนไขการเข้ารับสิทธิพิเศษในโครงการส่งเสริมกิจการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้รายได้น้อยของ BOI จากเงื่อนไขการเข้ารับสิทธิขอสนับการลงทุนสร้างบ้านและทาวน์เฮาส์ราคารวมที่ดินไม่เกิน 1.2 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล และราคารวมที่ดินไม่เกิน 1 ล้านบาทสำหรับพื้นที่เขตอื่นๆ โดยขอขยายเพดานเงื่อนไขราคาเป็นอย่างน้อย 1.5 ล้านบาทหรือ 1.8 ล้านบาทหรืออื่นๆ เท่าที่เป็นไปได้เพื่อให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบันที่การก่อสร้างบ้านมีต้นทุนที่สูงขึ้น
5) การผลักดันแคมเปญไทยแลนด์บ้านหลังที่สอง (Thailand Best Second Home) เพื่อส่งเสริมให้ให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ง่ายขึ้นโดยอาศัยปัจจัยบวกที่ประเทศไทยสามารถจัดการกับปัญหาการแพร่ระบาดของโควิด 19 ได้ดีและสะท้อนศักยภาพของระบบสาธารณสุขไทย นอกจากนี้ จะเป็นเพื่อการแข่งขันกับโครงการมาเลเซียบ้านที่สองของฉัน (Malaysia My Second Home: MM2H) ที่สนับสนุนให้ทั้งชาวมาเลเซียและชาวต่างชาติวัยเกษียณเข้ามาพักในที่อยู่อาศัยของประเทศมาเลเซียด้วยมาตรการสนับสนุนความสะดวกต่างๆ สำหรับแคมเปญของไทยมีข้อเสนอเบื้องต้นเช่น
5.1) การขอให้มีการปรับแก้กฎหมายการเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ระยะยาวหรือลีสโฮลด์ (Leasehold) จากเดิมที่กำหนดปัจจุบัน 30 ปีเป็น 50 ปีหรือมากกว่านั้น และขยายขอบเขตกฎหมายเช่าให้ครอบคลุมพื้นที่ทั่วประเทศ เนื่องจากปัจจุบันทำได้แค่พื้นที่เพื่อการพาณิชย์เท่านั้น
5.2) การปรับปรุงเงื่อนไขการถือครอบครองอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยชาวต่างชาติ ด้วยการปรับเพิ่มโควตาการถือครองคอนโดฯ จาก 49% ของพื้นที่ขายในโครงการ การเปลี่ยนเป็นสัดส่วนต่อจำนวนยูนิตรวมทุกโครงการในโซนนั้นที่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ และการอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์แนวราบได้
5.3) การขยายเวลาหรือการออกวีซ่าระยะยาวให้ชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวสามารถพำนักในประเทศไทยได้นานขึ้น จากเดิมวีซ่าเพื่อการพำนักในราชอาณาจักรระยะยาว (Long stay VISA) ที่เป็นแค่ระยะ 1 ปี แล้วต้องต่ออายุใหม่ โดยขยายเป็นอย่างน้อย 5 ถึง 10 ปี หรือกำหนดระยะเวลาตามมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติซื้อหรือเช่า
6) การปรับมาตรฐานกฎหมายการจัดสรรที่ดิน ด้วยการปรับลดพื้นที่ขั้นต่ำบ้านแฝดจาก 35 ตร.ว. เหลือ 30 ตร.ว. และลดพื้นที่ดินขั้นต่ำบ้านเดี่ยวจาก 50 ตร.ว. เหลือ 40 ตร.ว. เพื่อให้สอดคล้องกับราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นและปรับลดต้นทุนเพื่อให้ราคาที่อยู่อาศัยถูกลง
7) การผ่อนปรนเกณฑ์การยื่นหรือการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โดยการปรับเกณฑ์ที่ต้องยื่น EIA ของโครงการบ้านจัดสรรจากขนาดเกิน 100 ไร่ หรือ 500 แปลง ให้มีขนาดเพิ่มขึ้นเป็น 200 ไร่ หรือ 1,000 แปลง และอาคารชุดจากจำนวนเกิน 79 ยูนิต เพิ่มเป็น 240 ยูนิต เพื่อลดภาระต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
8) การปรับเปลี่ยนผังเมืองเพื่อเปิดพื้นที่สีน้ำเงินของรัฐ โดยให้เอกชนสามารถเข้ามาลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยคนมีรายได้น้อยและเพิ่มบทบาทให้เอกชนเข้าไปพัฒนาในโปรดักส์ใหม่ๆ ซึ่งเดิมทีถูกจำกัดการพัฒนาโดยเพียงกรมธนารักษ์และการเคหะ
จากข้อเสนอสำคัญของกลุ่มตัวแทนธรุกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถสรุปออกมาเป็นมาตรการสนับสนุนผู้ประกอบอสังหาและมาตรการกระตุ้นผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติได้ดังตารางที่ 1
ตารางที่ 1: แสดงสรุปข้อเสนอของตัวแทนธุรกิจอสังหาฯ ต่อนายกรัฐมนตรี
ที่มา: รวบรวมโดยผู้วิจัย
จากข้อเสนอของผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อหวังให้รัฐบาลกระตุ้นตลาดทางอ้อมจากทั้งฝั่งผู้บริโภคภายในและภายนอกประเทศ ควรได้รับการพิจารณาเป็นรายประเด็น ดังนี้
1) ในเชิงวิชาการ การบังคับใช้ LTV เป็นเครื่องมือที่สำคัญต่อการรักษาเสถียรภาพของตลาดในระยะยาว ฉะนั้น ผู้วิจัยจึงเห็นควรให้คงไว้ ทั้งนี้ ในแง่ทางปฏิบัติ ธปท. สามารถยืดหยุ่นหลักเกณฑ์สำคัญลงได้เพิ่มเติม ซึ่งมีแนวโน้มที่กฎเกณฑ์ต่างๆ จะผ่อนคลายลง เมื่อธปท. เห็นสภาพจังหวะของตลาดที่เหมาะสม
2) การผลักดันแคมเปญไทยแลนด์บ้านหลังที่สองที่อาศัยมาตรการเพื่อส่งเสริมให้ชาวต่างชาติครอบครองอสังหาฯ ของไทยได้สะดวกมากขึ้น จะช่วยดูดซับซัพพลายคงเหลือสะสมที่อยู่ในตลาด เช่น การขอให้รัฐให้วีซ่าระยะยาวกับต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯ การเพิ่มโควตาถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้มากกว่า 49% ต่อโครงการ และการขยายสิทธิ์การเช่ายาวๆเกิน 30 ปี เป็นต้น ซึ่งการผลักดันนี้เป็นแนวทางที่มีความเหมาะสม เนื่องจากสังคมไทยเริ่มเข้าสู่สังคมสูงวัย และกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ที่มีศักยภาพในการมีที่อยู่อาศัยเริ่มลดลง จึงทำให้อุปสงค์ของต่างชาติสามารถเข้ามาทดแทนในตรงนี้ได้ แต่ต้องเป็นการเพิ่มอุปสงค์ในระดับ
ที่เหมาะสม ไม่ปล่อยให้อุปสงค์เพิ่มสูงมากจนกระทบกับสิทธิในการมีที่อยู่อาศัยของคนไทยมากจนเกินไป
3) มาตรการขยายเพดานราคาบ้านจากมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองที่อยู่อาศัย 0.01% ที่เลือกใช้แค่กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มาสู่การเอื้อประโยชน์ต่อบ้านทุกระดับราคาหรืออย่างน้อยครอบคลุมกลุ่มบ้านราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุด รวมทั้งการเลื่อนการบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง นั้น มีความน่ากังวลในด้านความเหลื่อมล้ำ เนื่องจากเป็นนโยบายที่เอื้อประโยชนต่อกลุ่มคนที่มีฐานะปานกลางและร่ำรวย และเป็นการกระตุ้นกำลังซื้อที่แลกมาด้วยการสูญเสียโอกาสการจัดเก็บรายได้ทางภาษี นอกจากนี้ ผู้ประกอบการที่จะได้รับประโยชน์สูงสุด คือ กลุ่มผู้ประกอบการซึ่งมีสต็อกเหลือขาย เพราะมาตรการนี้ไม่สามารถจูงใจให้เกิดการพัฒนาโครงการใหม่ แต่เป็นเพื่อดูดซับสต็อกที่เคยมีอยู่ก่อนเท่านั้น
4) การผ่อนปรนเกณฑ์การยื่นหรือการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และการปรับเปลี่ยนผังเมืองเพื่อเปิดพื้นที่สีน้ำเงินของรัฐ การผ่อนปรนเกณฑ์ด้านสิ่งแวดล้อมดังกล่าวมีความสุ่มเสี่ยงที่จะส่งผลเสียต่อสิทธิชุมชน อีกทั้งยังเป็นนโยบายที่จะส่งผลกระทบในระยะยาว จึงไม่มีความเหมาะสมที่จะนำมาใช้ในการแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าในระยะสั้น สำหรับพื้นที่สีน้ำเงินของภาครัฐมีความเสี่ยงว่าการจัดสรรสัมประทานจะเอื้อประโยชน์ให้กับภาคธุรกิจมากกว่าที่จะสามารถตอบสนองต่อความต้องการของผู้ที่มีรายได้น้อยได้จริง ทั้งนี้ หัวใจสำคัญจะอยู่ที่การพัฒนากระบวนการแข่งขันเพื่อให้ได้สัมปทานเสียแทน กระบวนการที่โปร่งใสทำให้การปรับผังเมืองนำไปสู่การสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น เนื่องจากกลไกดังกล่าวเป็นลักษณะการดำเนินการคล้ายกับรูปแบบ Public-Private Partnership ที่มีประสิทธิภาพกว่าการดำเนินการเองโดยภาครัฐ
5) การขอขยายเงื่อนไขการเข้ารับสิทธิพิเศษในโครงการส่งเสริมกิจการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้รายได้น้อยของ BOI และการปรับมาตรฐานกฎหมายการจัดสรรที่ดิน เป็นมาตรการที่นำเสนอจากข้อจำกัดที่เกิดขึ้นจริงของภาคธุรกิจ เนื่องจากกฎหมายที่มีอยู่เป็นอุปสรรคทำให้การดำเนินธุรกิจไม่มีประสิทธิภาพ การปรับเงื่อนไขจึงมีความเหมาะสม โดยผู้กำหนดนโยบายควรจะต้องมีการประเมินผลกระทบ Regulatory Impact Assessment ก่อนที่จะปรับเปลี่ยนกฎหมายดังกล่าว
ที่มา
[1] รวบรวมข้อมูลมาจากแหล่งสืบค้นออนไลน์ 4 แห่ง ได้แก่ https://www.phoenixproperty.co.th/blogs/news/4648 https://www.thansettakij.com/content/property/447917 https://www.reic.or.th/News/RealEstate/442539 และ https://www.prachachat.net/property/news-523228
บทความนี้เป็นส่วนหนึ่งของ
โครงการประเมินผลกระทบของโควิด-19 ต่อสังคมและเศรษฐกิจ
สนับสนุนโดย สำนักงานการวิจัยแห่งชาติ (วช.)
คณะวิจัย TDRI
27 พฤศจิกายน 2563